L'Agriculteur de l'Aisne 02 juin 2014 à 15h45 | Par Actuagri

Prix des terres - Un marché de plus en plus financiarisé

Depuis quelques années, le marché des terres agricoles s’inscrit dans une dynamique haussière. Les prix ont encore augmenté de 6,2 % en 2013 par rapport à 2012. Mais sur ce marché, interviennent des personnes morales de plus en plus souvent extérieures à l’activité de production.

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Selon la FNSafer, le prix des terres et prés libres non bâtis a augmenté de 6,2 % en 2013 pour s’établir à 5750 euros. Après une relative stagnation en 2012, cette hausse s’inscrit dans une longue tendance d’augmentation des prix des terres observée depuis 1997. Si la progression des prix est sensible dans tous les secteurs de production (grandes cultures, polyculture/élevage, élevage bovin), c’est dans les zones d’élevage bovin qu’elle la plus marquée. Néanmoins le prix moyen reste inférieur à la moyenne nationale à 4400 €/ha, contre 6670 €/ha dans les zones de grandes cultures et 5710 €/ha dans les zones de polyculture élevage. Sur le plan géographique, la France apparaît coupée en trois. Le Nord de la France affiche des valeurs foncières supérieures à 6500 €/ha qui peuvent flirter localement à 9000 € voire 10 000 €/ha. Idem pour le pourtour méditerranéen et le Sud ouest à cause de la forte pression urbaine qui favorise l’augmentation du prix. Entre les deux, une zone centrale qui s’étend de la Vendée à la Franche-Comté présente des prix plus modérés, moins de 4500 €/ha, voire localement inférieurs à 3500 €/ha. Pour les terres et prés loués, l’écart a tendance à s’accroître avec les terres libres : les prix se sont établis en moyenne à 4240 €/ha, en hausse de 4,3 % par rapport à 2012.

Contrôles souhaités
Autre enseignement des statistiques présentées par la FNSafer, la montée en puissance des sociétés d’exploitation agricole qui achètent de plus en plus de terres. Leur part de marché s’accroît d’année en année. Ainsi les personnes morales agricoles qui regroupent les GFA, les SCI agricoles et autres sociétés d’exploitation agricoles (SCEA) interviennent pour 9,2 % des transactions contre 2,6 %, il y a vingt ans. La part de ces acquéreurs est encore plus forte en termes de surface (12,4 % du marché des terres agricoles en 2013) et de valeur (21,4 %). «Les personnes morales agricoles s’adjugent les biens les plus grands et les plus chers» observe la FNSafer. Le passage à des formes sociétaires agricoles qui a été encouragé par les pouvoirs publics par des mesures fiscales et sociales, s’est opéré progressivement pour faciliter le financement et la transmission d’exploitations familiales au capital toujours plus important. Mais aujourd’hui, ces nouveaux modes d’acquisition ont ouvert la voie à l’arrivée de personnes non exploitantes dans le capital d’exploitation et quelque part à une financiarisation des structures agricoles. Dans les SCEA par exemple, les exploitants, sont désormais en position minoritaire dans le capital d’exploitation. Le développement des SCEA et des sociétés commerciales s’est d’abord opéré dans les vignobles de renom, en Champagne, dans le Bordelais, le Cognac. Mais depuis une vingtaine d’années, elles s’implantent dans les zones de grandes cultures, la façade atlantique et le littoral méditerranéen. Sans parler des fonds d’investissement français et étranger qui commencent arriver, note Emmanuel Hyest, le président de la FNSafer. Aux personnes physiques se substituent de plus des porteurs de parts sociales dont «le transfert échappe à toute déclaration, sans contrôle possible et sans savoir qui détient le foncier» déplore le président. Il demande à ce que les transferts de parts sociales soient notifiés, de la même manière que les actionnaires des sociétés cotées en bourse ont l’obligation de déclarer le franchissement des seuils dans leur prise de participation de sociétés, sous peine de sanction. La loi d’avenir agricole actuellement en discussion au Parlement pourrait être l’occasion d’aller dans ce sens.

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Vignes : forte disparité des prix
En 2013, le prix moyen des vignes AOP s’est établi à 131 600 €/ha, -0,1 % par rapport à 2012. Cette stabilisation s’explique par une légère baisse du prix de l’appellation Champagne (-1 %) compensée par une légère hausse de 1,5 % du prix moyen des vignes AOP hors Champagne qui s’établit à 59 600 €/ha. Pour ce qui est des vignes à eaux-de-vie AOP (Cognac et dans une moindre mesure Armagnac), leur prix a progressé de 10,8 % en 2013 pour s’établir à 39 000 €/ha. Quant aux vignes hors AOP, leur prix qui s’inscrivait dans un lent déclin depuis un certain nombre d’année s’est redressé pour la deuxième année consécutive. Un hectare vaut en moyenne 12 100 euros.

Baisse de la pression urbaine
L’année 2013 a été marquée par une dépréciation généralisée des marchés sous influence urbaine. Ainsi le marché des maisons à la campagne qui suit de près les variations de l’immobilier urbain a perdu 3 % en 2013, à 161 000 €/lot. Idem pour le marché des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis. Leur prix enregistre en 2013 sa troisième année de baisse consécutive. La valeur moyenne est de 3,75 €/m2 en repli de 7,3 % par rapport à 2012. Plus remarquable est l’inflexion des terrains constructibles de moins d 1 ha acquis par des particuliers. Pour la première fois après 15 années de flambée ininterrompue, il cède 3,6 % en 2013 pour se fixer à 36,74 €/m2.

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